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专题 - 对比2008、2014年,政策松绑对2022年城市市场复苏走势影

文章来源:admin    时间:2022-05-25

  html模版专题 | 对比2008、2014年,政策松绑对2022年城市市场复苏走势影响研判

导读

一线先回暖、强二三线轮动复苏,弱二线及多数三四线盘整。

◎  研究员 / 杨科伟、柏品慧、李诗昀

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2022年以来,政策底已现,中央密集表态稳地产,地方接连松绑托市。类比于2008、2014年,在利好政策轮番刺激下,房地产行业均能实现V形反转。有鉴于此,市场底能否如期到来?各城市市场又将如何走向?

01

行业陷入调整期

市场持续下行房企频现偿债危机

……略……

一、2021年下半年楼市持续转冷,百城成交跌幅扩大,70城房价整体下行

(本节有删减)

在“三道红线”、“两道红线”等政策猛药作用下,2021年下半年,房地产市场开始步入快速下行通道,楼市持续转冷,成交量价齐跌。

楼市转冷首先反映在成交量上,百城成交规模跌幅逐月扩大。2021年6月,全国100个重点城市新房成交面积同比增速由正转负,下跌6%,其中,一线城市市场热度犹存,成交面积同比仍增26%,26个二线城市成交保持韧性,成交面积基本与去年同期持平,三四线城市楼市下行压力较大,成交同比下降15%。6-11月,百城成交单月同比跌幅由6%持续走扩至39%,三四线城市领跌,成交跌幅最高达到49%。12月,房企业绩冲刺叠加信贷政策持续纠偏,百城成交跌幅小幅收窄至33%。

2022年1月,市场持续低迷叠加高基数效应,全国百城成交面积同比跌幅扩大至四成以上。2月,全国100个重点城市商品住宅成交面积仅为2043万平方米,创近两年来单月新低,同比跌幅达到41%。

二、城市加剧分化,沪深宁蓉等成交走稳,南宁温州等持续走弱

2021年下半年以来,房地产市场整体下行的同时,城市市场加剧分化,依据各季度成交走势,大致可以划分为三类:

第一类,上海、南京、深圳、成都等持续走稳型,2021下半年楼市有所降温,但成交量并未出现大幅滑坡,而是维持同比小幅微降。典型如上海,2021年第三、第四季度成交面积同比降幅都在15%左右,2022年1-2月成交同比微增1%。去化率层面,2021年下半年集中开盘的第3、4、5批次新盘去化率较前2批次没有明显下降,甚至外环内、外郊环平均去化率均达到90%以上,充分体现上海楼市的强劲韧性。

第二类,佛山、济南、镇江、长春等筑底企稳型,三季度楼市明显转冷,成交同比跌幅在三成左右,四季度成交低位企稳,同比降幅有所收窄。典型如济南,进入2021年下半年楼市显著降温,市场观望情绪愈加浓重,三季度成交同比转降21%,四季度房企加大营销力度,成交跌幅收窄至8%。2022年前2月,成交同比跌幅有所扩大,但主要是受去年同期极高基数影响,相较去年四季度市场未见进一步走弱的迹象。

第三类,防城港、温州、南宁、宝鸡等持续走弱型,2021年二、三季度楼市迅速转冷,成交同比跌幅都在40%左右,此后跌幅继续扩大。例如防城港,2021年三季度成交同比下降39%,四季度市场形势愈加严峻,成交同比跌幅扩至67%。2022年前2月成交同比跌幅进一步扩至73%。又如南宁受困于库存高企、需求不济,2021年二季度楼市已然步入下行通道,成交同比下跌42%,三、四季度楼市持续低迷,成交降幅扩至五成左右。

三、企业面临巨大危机,销售、融资急剧下滑,品牌房企频频“暴雷”

……略……

02

行业环境已然质变

政策解绑也难撬动昔日轮回

……略……

一、经济:由高速增长到高质量增长,疫情加剧经济下行压力

……略……

1、2008:次贷危机引发全球经济大衰退,中国经济共振农民工现失业潮

……略……

2、2014:中国经济步入“三期叠加”的新常态,GDP增速7.4%创新低

……略……

3、2022:世界百年未见之大变局,疫情阴霾下中国经济下行压力加大

2020年,中国经济一波三折,一季度在疫情冲击下GDP同比下降6.9%,历史首次出现经济负增长。随着国内疫情基本得到控制,企业生产率先恢复,出口更是显著好转。受此影响,二季度中国经济强势复苏,GDP增速呈逐季回升态势,全年GDP同比增长2.2%,成为全球唯一实现经济正增长的主要经济体。2021年,GDP增速持续下行,并在四季度跌至4%低位,明显低于潜在增长水平。

……略……

二、政策:从中央全面刺激到因城施策,短期稳地产促进行业良性循环……略……1、2008:推出4万亿投资计划,再次将房地产作为支柱产业……略……2、2014:限购取消、限贷放松、棚改提速,鼓励居民加杠杆购房……略……3、2022:短期重在稳地产,因城施策促进行业良性循环2022年,房地产行业政策底已至,集中体现在以下几个方面:其一,两会定调:坚持房住不炒基调不变,保障刚需满足改善及新市民购房消费。新市民是指农村人口通过就业、就学等方式转入城镇,目前新市民规模约3亿人。商业银行执行好差别化住房信贷政策,并给予新市民一定力度的信贷政策支持,适度下调首付比例、下调房贷利率、缩短放贷周期皆是政策选项。值得一提的是,两会政府工作报告并未提及房地产税,预示着房地产税或将暂时搁浅,部分城市试点工作或将向后延期。其二,货币政策短期重在稳房地产,未来或将继续降准、降息助力经济稳增长。央行连续降准降息。2021年12月15日,央行下调金融机构存款准备金率0.5个百分点,共计释放长期资金约1.2万亿元。12月20日,央行公布一年期LPR降至3.8%,较上月下调5个基调。2022年1月20日,央行公布一年期LPR降至3.7%,下调10个基点;五年期以上LPR时隔21个月首降,下调5个基点至4.6%。两会期间各部委密集发声,释放稳定房地产行业的信号。例如全国政协经济委员会副主任刘世锦表示:短期内货币政策重点在稳房地产,财政政策重点在稳基建。又如国家发改委副主任连维良表示:有利于经济稳定的政策加快推进,有收缩效应的政策慎重出台。值得关注的是,金融委召开专题会议提出:关于宏观经济运行,一定要落实党中央决策部署,切实振作一季度经济,货币政策要主动应对,新增贷款要保持适度增长。关于房地产企业,要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案,提出向新发展模式转型的配套措施。有关部门要切实承担起自身职责,积极出台对市场有利的政策,慎重出台收缩性政策。其三,房企融资、预售资金监管适度松绑,利好央企、国企和优质民企。2022年1月6日,针对出险企业项目的承债式收购,相关并购贷款不再计入“三道红线”相关指标。2月8日,央行联合银保监会共同发文提到:保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。2月10日,全国性商品房预售资金监管的意见已出台,当账户内资金达到监管额度后,超出额度的资金可以由房企提取自由使用。部分城市放松预售资金监管,典型如广州、成都提高各施工节点预售资金支取比例。受此影响,企业现金流将适度改善,最大受益者将是经营稳健型房企。其四,居民按揭贷款边际改善。第一,放松公积金贷款。例如南宁提升公积金贷款额度,首套、二套贷款额度分别上调为70万元和60万元。第二,下调首付比例。例如重庆首套房重启最低首付比例20%。第三,下调房贷利率。例如广州首套房贷利率从5.6%下调至5.4%,二套房贷利率从5.8%下调至5.6%。第四,局部放松限贷。例如郑州实行认贷不认房,已有1套房且贷款结清,再次申请按揭贷款执行首套房贷款政策。其五,地方刺激居民购房消费。第一,变相放松限购。典型如郑州,子女、近亲属在郑工作、生活的,鼓励老年人来郑投亲养老,允许其投靠家庭新购一套住房。第二,财税刺激托市。例如玉林购买90平方米以下首套新房,每套补贴6000元;购买90平方米以上首套新房,每套补贴1万元;并给予50%的契税补贴。第三,推进棚改货币化安置。例如郑州实施安置房建设工作三年行动,坚持以货币化安置为主;对已建安置房中群众自住以外房屋,采取政府回购、回租等方式,盘活转化为保障性租赁住房、共有产权住房。4、政策逻辑生变从中央全面刺激到一城一策,力度及效果难及往日综上所述,与2008年、2014年不同,2022年的房地产政策逻辑已经生变,调控由“全国一盘棋”细化到因城施策、一城一策,其政策力度、效果自然也无法与此前相比拟。具体来说:第一,政策逻辑已然发生转变,2008年、2014年房地产政策由中央主导,无论是2008年的“四万亿”投资,还是2014-2016周期的信贷政策宽松、棚改三年攻坚计划,都是从中央层面推动的。而在现行一城一策的框架下,调控主导权由中央下放到地方,城市市场分化也倒逼着房地产调控政策更加精细化。因此,由中央主导的全面刺激政策很难再现。第二,政策力度也不及往日。地方层面,相较于2008、2014年松绑限贷,2014年42城全面取消限购,仅4个一线城市仍执行限购政策。截至目前,“四限”调控出现松动迹象,但城市覆盖面仅限于福州、郑州、哈尔滨这类压力城市,更多城市调控政策依旧从紧执行。尤其是限贷政策相较严苛,不少城市二套房首付比例都在50%以上,部分城市更是达到70%乃至80%,很大程度上提升了改善性客群首付款支出压力,大量改善性需求被压制。因此,现有稳地产政策力度不够,且未触及到市场需求及购买皆透支、市场信心缺失这些根本问题,实难扭转市场持续下行的颓势。

5、2008、2014年政策刺激下行业V型反转,2022年稳地产效果不显

(本节有删减)

反观2022年,稳地产政策效果并不明显,房地产市场继续下行。3月,100个重点监测城市商品住宅成交面积2584万平方米,环比增长33%,但同比跌幅扩至51%。各城市市场加剧分化,西安、海口等部分城市市场回稳,成交同比跌幅明显收窄乃至转正,但重庆、长春、盐城等市场下行压力加剧,成交同比跌幅达到80%以上。

三、市场需求及购买力明显透支,行业规模基本见顶……略……1、城镇化放缓、出生率下行、老龄化加剧等揭示市场需求透支……略……①城镇化进程减速换挡,城镇人口增量由峰值2949万人跌至1205万人我国城镇化进程减速换挡,城镇人口增量较历史高点腰斩。近年来,我国城镇化率增速呈逐年放缓态势,城镇人口增量同样逐年下滑。2011年末,全国城镇人口达到6.99亿人,较上年末净增长2949万人,创2001年以来新高。2016年末,全国城镇人口达到8.19亿人,较上年末净增长2622万人,创2001年以来次新高。2021年末,全国城镇人口达到9.14亿人,较上年末仅增长1205万人,较2011年城镇人口增量下降59%,较2016年城镇人口增量同样下降54%。长期来看,我国农村待转移人口总量已所剩不多,且剩余的农村人口转入城镇的难度也在加大,未来我国城镇化率进一步提升空间着实有限,城镇人口增量或将持续走低。

②二孩、三孩新政不改出生率下行趋势,出生人口由峰值1973万人降至1062万人

尽管二孩、三孩政策接连落地,但不改出生率持续下行趋势。2012年,全国出生人口1973万人,出生率为14.57‰,皆创2001年以来新高。2021年,全国出生人口降至1062万人,较2012年出生人口峰值减少911万人,出生率跌至7.52‰,较2012年出生率峰值减少7.05个千分点。

2022年,两会政府工作报告提出,完善三孩生育政策配套措施,将3岁以下婴幼儿照护费用纳入个人所得税专项附加扣除,减轻家庭养育负担。受限于适婚、适育家庭大幅减少,叠加养育负担整体依旧较重,短期内出生率即便有所提升,提升幅度也将有限。长期来看,出生率仍将持续下行,中国人口峰值即将到来。

③人口老龄化愈加严重,65岁以上老人突破2亿人老年抚养比高达21.1%

人口老龄化问题愈加严重,家庭及社会养老负担不断加重。2001-2021年,我国65岁及以上老人从9062万人持续提升至20056万人,增幅高达121%;老年抚养比由10.1%直线提升至21.1%,净增长11个百分点。

目前,我国正处于人口老龄化的急速发展期,预计在2050-2060年65岁及以上老人将达到历史峰值,随后缓慢进入高位平台期,但直至2100年老年人口比例仍将高位保持在30%附近。

④需求结构由增量刚需过渡至存量改善,三房、四房成交占比高达75%

……略……

⑤住房需求趋于饱和,销售面积连续5年高位保持17亿平人均居住面积超40平

住房需求逐渐趋于饱和。2017-2021年,全国商品房销售面积连续5年高位保持在17亿平方米附近。2021年,全国商品房销售面积17.9亿平方米,同比增长1.9%,商品房销售金额18.2万亿元,同比增长4.8%。真实反映行业规模基本见顶,未来成交规模或将步入下降通道。

2001-2019年,全国城镇居民人均居住面积由20.8平方米稳步提升至39.8平方米,净增长19平方米。随着居民居住需求得到很好的满足,多数城镇居民家庭均能拥有一套房,两套及以上住房的家庭同样持续增多,再购房需求增长将明显受限。

2、M1低速增长、房价超预期上涨、居民过度加杠杆等反映购买力透支

……略……

①货币刺激对行业拉动力依次递减,M1增速不足5%反映居民现实购买力透支

由于货币政策刺激的递减效应,其对房地产行业拉动力大幅减弱。例如2009年四季度,M1供应量累计同比增速达到30%以上,商品房销售面积单月同比增速则达到70%以上。反观2020年四季度,M1供应量累计同比增速保持在10%附近,商品房销售面积单月同比增速则回落至15%以内。

2022年2月末,M1余额62.2万亿元,同比增长4.7%,真是反映居民的现实购买力明显透支,继续加杠杆购房的空间将显著受限。

②房价持续上涨透支未来预期,房价收入比达8.6低收入群体新市民购房贵且难

房价持续上涨透支未来预期。长达20余年房价持续上涨的客观现实,倒逼市场形成了房价只涨不跌的一致预期,投资房地产遂成为居民财富增值的重要渠道。而在造富了一大批跟风炒作的投资性群体的同时,难免过度刺激居民购房消费,提前透支了未来房价预期。

2001-2021年,全国商品房成交均价由2170元/平方米直线提升至10139元/平方米,累计涨幅多达3.7倍,房价收入比则由6.6稳步提升至8.6,说明现阶段房价明显超出居民收入可以承受的合理区间范围,尤其是城市低收入群体、新市民购房贵且难问题日益严重。

③居民过度加杠杆超前购房消费,按揭贷款余额由1.6万亿跃升至38.3万亿

居民过度加杠杆购房,市场购买力明显透支。2004-2021年,个人住房贷款余额由1.6万亿元大幅提升至38.3万亿元,净增长约23倍,个人住房贷款占比则由9%稳步提升至19.9%,净增加10.9个百分点。

尤其是2015年以来,居民按揭贷款政策接连放松,叠加城市房价轮动上涨的正向刺激效应,很大程度上刺激居民超前购房消费。典型特征在于居民踊跃加杠杆购房,致使杠杆率持续攀升,市场购买力明显透支。

4、结论:刺激政策短期亦难造就V型反转,长期规模也将逐级下降

相较于2008、2014年,在轮番政策刺激下,房地产行业都能实现V形反转。但经过长达20余年的发展,房地产市场大环境已经发生了翻天覆地的变化,主要体现在三方面:

第一,经济由高速增长到高质量增长。GDP增速已从两位数区间回落至6%以下,2021年,GDP增速持续下行,并在四季度跌至4%低位,而在疫情阴霾下,中国经济发展面临需求收缩、供给冲击、需求转弱三重压力,2022年短期内经济下行压力加大。

第二,政策从中央全面刺激到因城施策。2008年、2014年,放松限贷、棚改等房地产政策都是中央主导,全面刺激楼市,2022年,政策逻辑已然发生转变,在现行一城一策的框架下,调控主导权由中央下放到地方,全国层面刺激政策很难再现,政策解绑效果自然也难及往日。

第三,市场需求及购买力明显透支。城镇化进程趋势性放缓、出生率持续下行、人口老龄化问题愈加严重、需求结构由增量刚需过度至存量改善、住房需求趋于饱和。M1低速增长、房价超预期上涨、居民过度加杠杆购房等反映市场购买力透支。

正所谓今时不同往日,我们认为政策解绑难以撬动昔日的轮回,房地产行业规模现已基本见顶,短期内成交规模或将高位保持,但长期来看成交规模大概率将步入下降通道。地产行业的特殊性又决定了,这个过程不会断崖式下跌形式出现。

短期来说,2022年“政策底”已现,市场底或将在二季度到来。一季度,房地产市场依旧承受着较大的下行压力,成交持续低位运行。在中央信贷宽松和各地方刺激纾困政策的作用下,市场信心将逐渐恢复,房地产交易将逐步恢复正常化,市场底将在二季度真正到来,4月份部分城市或将率先迎来小阳春,届时成交或将企稳回升,同比跌幅也将明显收窄。

03

城市禀赋决定分化加剧

弱二线及多数三四线继续盘整

……略……一、GDP最高百倍落差,苏杭宁蓉等23城逾万亿,阜新等85城不足千亿……略……二、潜在供应、需求及购买力加剧分化,强化城市分化格局

……略……

1、潜在供应差别显著,杭州长沙等库存无虞,衡阳昆明等长期去化承压

以新房库存去化周期、土地消化周期来衡量当下和未来的楼市库存压力,可以将城市大致分为以下四类:

第一类,供求矛盾长期存在,库存规模已然高企,未来去库存压力有增无减,如衡阳、宝鸡、昆明、郑州。新房持续供过于求,造成库存积压,去化周期升至18个月以上,宝鸡、烟台甚至超过40个月。与此同时,供地明显过量,土地消化周期皆超1.5年,衡阳、宝鸡更是突破2年的警戒线。

第二类,当前库存压力总体可控,但未来库存风险攀升,如徐州、岳阳。短期内供求矛盾并不突出,库存去化周期低于18个月,但土地消化周期超过1.5年,需要警惕潜在库存风险,随着行业规模逐渐见顶,未来市场能否消化如此体量的新房供应仍然存疑。

第三类,供求整体保持平衡,短期、长期库存都基本无虞,如深圳、上海、长沙、成都、杭州。合肥、上海新房阶段性供不应求,去化周期已低于6个月,例如深圳供地持续偏紧,土地消化周期低至0.4年。

第四类,近期库存压力犹存,但有序供地后长期去化压力明显缓解,如大连、惠州、东莞、沈阳。其中,武汉、苏州库存去化周期略超18个月,主要是受到楼市下行、成交低位运行拖累,实际库存风险仍处在可控范围。沈阳、惠州等虽然目前仍面临不小的去库存压力,但近年来随着政府主动调降供地指标、放缓供地节奏,土地消化周期已回落至1年以内,楼市逐渐向供求平衡回归。

2、需求增减不一,深圳西安等人口吸附力强,南阳抚顺等人口严重流失

以常住户籍人口比来衡量人口净流入情况,以“六普”到“七普”10年间常住人口增量来衡量人口增长情况,可以将城市大致分为三类:

第一,人口虹吸效应显著,人口自然正增长,叠加人口机械正增长,如深圳、广州、成都、西安。典型如深圳,吸附大量外来人口,常住户籍人口比达到3.4,直观反映人口机械增长迅猛。2010-2020年,深圳常住人口净增加721万,增幅高达69%,人口自然增量、增速都高居全国首位,人口集聚下房地产市场前景值得期许。

第二,人口机械负增长,但由于人口自然高增长,人口总量仍保持正增长,如徐州、临沂、漳州。徐州、临沂都是传统人口大市,人口自然高增长,漳州地处闽南,适龄人口生育意愿也较高,受益于人口基数和“二胎”放开,这些城市近十年间常住人口规模仍保持正增长。但与此同时,劳动年龄人口不断被厦门、南京、济南等核心城市虹吸,常住户籍人口比均低于1,人口机械负增长。考虑到返乡置业、本地改善客群的存在,这类城市房地产市场前景仍然可期。

第三,人口流失问题严重,人口自然负增长,人口机械同样负增长,如抚顺、南阳、梅州、宝鸡。揭阳、梅州、南阳2010-2020年间常住人口减少30万人以上,宝鸡、抚顺常住人口累计降幅超过10%,主因是经济发展严重滞后,就业机会不足,青年人口被迫外流。这些城市常住户籍人口比都低于1,梅州更是低至0.71,意味着有近三成户籍人口外出谋生,人口严重流失下这类城市房地产市场前景不容乐观。

3、购买力强弱分化,京沪居民收入领跑,杭州温州等加杠杆空间受限

城市基本面差异也直观体现在居民收入水平上,即便是同处长三角城市群、同为三四线城市的绍兴和池州,城镇居民可支配收入倍差也高达1.8,而放眼全国,城市间城镇居民可支配收入最高倍差甚至达到了3.8。

2020年,上海、北京城镇居民人均可支配收入超过7.5万元,苏州、杭州、广州、宁波等14个核心一二线城市城镇居民人均可支配收入超6万元。

与此同时,8成以上的城市城镇居民人均可支配收入在全国平均线43834元以下,其中不乏西安、郑州、重庆等中西部地区二线城市。诸如宝鸡、大同、恩施之类的三四线城市,受制于产业结构单一、就业机会不足,居民收入十分有限,另外,潮州、揭阳、菏泽等居民收入水平全国垫底,2020年城镇居民人均可支配收入皆不足3万元。

中国家庭的负债结构相对单一,房贷是居民负债的主要构成项,因此居民杠杆率指标既能直观反映家庭债务压力和支付能力,也能测度未来的加杠杆空间。

居民杠杆率过低,表明居民加杠杆购房意愿不足,折射出对楼市的看空预期,比如绵阳、衡阳、东营、鄂尔多斯(600295),2020年居民杠杆率都低于35%,鄂尔多斯更是仅有13%,远不及全国平均水平,主要原因在于房价长期平稳运行,且居民对未来收入增长预期不足,导致举债购房意愿偏低。

反观那些经济发达、房价上涨预期更为强烈的城市,比如杭州、深圳、南京、广州,往往居民负债参与率更高,杠杆率也更高。伴随着房价上涨,核心一二线城市住户贷款经历了几轮扩张,居民杠杆率大多已经居高不下,西安、宁波等居民杠杆率高于70%,深圳、南京高于90%,杭州更是高达127%。值得一提的是,居民杠杆率较高虽然是偿债能力、举债意愿更强的表现,但也意味着未来加杠杆空间有限,温州、惠州这样的高杠杆率三四线城市,更需要警惕房价下跌可能引发的债务违约风险。

三、适度控制去杠杆节奏和力度,二线及三四线或将跟进放松“四限”

我们认为房地产金融政策或将从去杠杆到稳杠杆,适度控制去杠杆节奏和力度。基于防范化解房地产企业风险,涉房融资或将解冻,房企整体融资环境有望明显改善,热博rb88手机下载,国企、央企及优质民企或将更为受益。具体而言,支持房企的合理融资需求,支持优质房企开展并购贷款融资,有序引导企业销售、购地、融资等经营行为逐步回归常态。

居民按揭贷款有望继续松绑,因城施策执行好差别化住房信贷政策,保障刚需满足改善及新市民购房消费,并给予新市民一定力度的信贷政策支持。具体而言,新市民是指农村人口通过就业、就学等方式转入城镇。目前,新市民规模约3亿人,市场需求相对充裕,但购买力不足乃是最大制约因素。有鉴于此,针对新市民购房要应保尽保,适当降低新市民首套房按揭贷款的标准,首付比例、房贷利率同样可以参照最低标准执行。

因城施策促进房地产市场健康发展和良性循环。一线城市调控政策仍将从紧执行,尤其是限购政策较难退出,但部分收缩性政策或将适度解绑,例如深圳将上调二手房参考价。二线以及三四线城市或将效仿局部放松乃至全面取消“四限”政策,放松限购、限贷或将更利于刺激居民购房消费,以期缓解市场下行压力。

压力城市更将在需求端予以刺激:其一,棚改、旧改加快推进,并提高货币化安置比例,鼓励被征迁家庭购房。其二,财税刺激托市,下调房地产交易税费,对于各类人才、二孩三孩家庭等提供一定金额的购房补贴。

四、结论:一线先回暖、强二三线轮动复苏,弱二线及多数三四线盘整

类比于2014-2016年,各线城市房地产市场周期性轮动。展望未来,市场底或将在二季度到来,成交或将企稳回升,但由于城市经济基本面、楼市供求关系、市场需求及购买力等多方面因素,各城市市场或将加剧分化:

其一,一线城市有望率先回暖。一线城市市场需求及购买力最为坚挺,房地产市场或将率先转暖,成交也将率先企稳回升。例如上海,2022年以来房地产市场热度不减,新开盘项目平均去化率高位保持在80%附近。房地产库存接近出清,截至2022年2月末,商品住宅去化周期低至4.7个月。值得一提的是,2021年,上海适度放松落户限制,加大人才引进力度,全年共计新增落户人口7.3万人,其中居转户3.8万人,人才引进3.5万人。可以期许的是,随着高素质人才大量聚集,有望给上海房地产市场提供更为坚实的需求支撑。

其二,强二三线城市或将轮动复苏。杭州、成都、佛山、南通等强二三线城市市场需求或购买力适度透支,房地产市场或将轮动复苏,成交或将止跌回升,同比跌幅也将明显收窄乃至转正。例如杭州,人口吸附力强劲,外来人口常年保持较快增长态势,市场需求着实充裕。2021年末,杭州常住人口达到1220万人,较2020年末净增加24万人。但由于居民不断加杠杆购房,致使住户部门杠杆率持续提升,市场购买力难免透支。2020年,杭州住户部门杠杆率高达127%,存贷比低至70%,居民继续加杠杆购房的空间将显著受限。

其三,弱二线及多数三四线城市或将继续盘整。大连、南昌、太原等弱二线城市以及菏泽、烟台、北海等多数三四线城市市场需求及购买力明显透支,房地产市场或将继续盘整,成交整体提升幅度着实有限。例如大连,房地产市场整体供过于求,高库存风险不断加剧,截至2022年3月,商品住宅库存面积1217万平方米,去化周期高达67.8个月。受限于市场购买力明显透支,2020年大连住户部门杠杆率多达65%,很大程度上将抑制市场需求释放,房地产去库存仍需较长时间周期。

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对比2008、2014年,政策松绑对2022年城市市场复苏走势影响研判

第一章行业陷入调整期,市场持续下行房企频现偿债危机

一、2021年下半年楼市持续转冷,百城成交跌幅扩大,70城房价整体下行

二、城市加剧分化,沪深宁蓉等成交走稳,南宁温州等持续走弱

三、企业面临巨大危机,销售、融资急剧下滑,品牌房企频频“暴雷”

第二章 行业环境已然质变,政策解绑也难撬动昔日轮回

一、经济:由高速增长到高质量增长,疫情加剧经济下行压力

1、2008:次贷危机引发全球经济大衰退,中国经济共振农民工现失业潮

2、2014:中国经济步入“三期叠加”的新常态,GDP增速7.4%创新低

3、2022:世界百年未见之大变局,疫情阴霾下中国经济下行压力加大

二、政策:从中央全面刺激到因城施策,短期稳地产促进行业良性循环

1、2008:推出4万亿投资计划,再次将房地产作为支柱产业

2、2014:限购取消、限贷放松、棚改提速,鼓励居民加杠杆购房

3、2022:短期重在稳地产,因城施策促进行业良性循环

4、政策逻辑生变从中央全面刺激到一城一策,力度及效果难及往日

5、2008、2014年政策刺激下行业V型反转,2022年稳地产效果不显

三、市场需求及购买力明显透支,行业规模基本见顶

1、城镇化放缓、出生率下行、老龄化加剧等揭示市场需求透支

2、M1低速增长、房价超预期上涨、居民过度加杠杆等反映购买力透支

四、结论:刺激政策短期亦难造就V型反转,长期规模也将逐级下降

第三章 城市禀赋决定分化加剧,弱二线及多数三四线继续盘整

一、GDP最高百倍落差,苏杭宁蓉等23城逾万亿,阜新等85城不足千亿

二、潜在供应、需求及购买力加剧分化,强化城市分化格局

1、潜在供应差别显著,杭州长沙等库存无虞,衡阳昆明等长期去化承压

2、需求增减不一,深圳西安等人口吸附力强,南阳抚顺等人口严重流失

3、购买力强弱分化,京沪居民收入领跑,杭州温州等加杠杆空间受限

三、适度控制去杠杆节奏和力度,二线及三四线或将跟进放松“四限”

四、结论:一线先回暖、强二三线轮动复苏,弱二线及多数三四线盘整

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